LES INVESTISSEURS PEUVENT ENFIN ENVISAGER L'AVENIR SEREINEMENT

Selon l'UNEF, la France compte près de 2,2 millions d'étudiants, dont la moitié bénéficient d'un logement autonome et 150 000 vivent en chambre universitaire. Les autres vivent chez leur parent.

2/3 des étudiants peinent à trouver un logement en Ile de France, 1/3 sur le reste du territoire.

A ce jour, le marché du logement étudiant est fortement marqué par la supériorité de la demande sur l'offre.

Il faudrait constuire prochainement environ 30 000 logements étudiants par an  afin de répondre à la demande actuelle et future, compte tenu de la croissance démographique et de l'allongement de la durée des études. Ce besoin correspond à une carence de l'ordre de 350 résidences étudiantes.

Seulement 20% des demandes des étudiants sont satisfaites à ce jour.

Cette pénurie constitue alors un atout pour les investisseurs privés en quête de placements  à rendement importante et valorisation certaine dans le temps.

Ainsi, les parents investisseurs  voient dans l'acquisition d'un logement étudiant neuf des avantages indéniables et considérables :

1. c'est le placement d'épargne retraite idéal pour bénéficier de revenus complémentaires et profiter des avantages de la pierre (support immobilier),
2. c'est un moyen pour loger un jour leur (s) enfant (s) étudiant (s) au sein d'un résidence avec services adaptés (accueil, laverie, salle de sport, wifi gratuit, local à vélo...),
3. c'est une opportunité pour bénéficier d'avantages fiscaux intéressants (réduction d'impôt, récupération de TVA et exonération temporaire de taxe foncière).

La résidence avec services pour étudiants s'entend d'une résidence occupée par des étudiants à hauteur de 70% minimum et qui propose un minimum de prestations de services :

• Les étudiants :

       - Personnes inscrites dans un établissement d'enseignement secondaire ou secondaire, dans une école technique supérieure, dans une grande école ou une classe du second degré préparatoire à cette école;

       - Personnes qui effectuent un stage, rémunéré ou pas, dans le cadre d'études poursuivies dans l'un des établissements ou écoles cités ci-dessous;

       - Personnes liées par un contrat de travail avec leur employeur et inscrites dans l'un des établissements cités ci-dessus;

       - Personnes qui sont en apprentissage, munies d'un contrat répondant aux conditions prévues par le Code du Travail.

• le pourcentage d'occupation :

          Il est apprécié sur une période de référence de 3 mois , du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d'engagement de location. La qualité d'étudiant est appréciée au plus tard dans le mois qui suit la conclusion du bail entre l'exploitant (le gestionnaire) et le sous-locataire (l'étudiant), ou au 31 octobre de l'année au cours de laquelle le bail a été signé.

Le logement doit être occupé par un étudiant sur l'ensemble de la période de référence de 3 mois.

• les services offerts :

Pour permettre à la résidence d'être qualifiée de résidence avec services, celle-ci doit proposer, dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, exploités de manière professionnelle, au moins 3 des 4 prestations suivantes :

-la réception des étudiants, même non prsonnalisée,

-le petit-déjeuner,

-la fourniture du linge de maison,

-le nettoyage régulier des locaux.

Depuis le 1er janvier 2009, le dispositif Censi-Bouvard aussi appelé LMNP Scellier, vous permet de :

* Bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 8 333 € par an pendant 9 ans,

* Récupérer la TVA à 19,6% de l'investissement réalisé dans ce cadre,

* Les loyers sont garantis par bail commercial ferme de 9 ans minimum,

* Les loyers et l'économie d'impôt financent près des 3/4 de l'investissement,

* Au total, vous réalisez jusqu'à 44,6% d'économie d'impôts  du montant Hors Taxe de l'investissement !

En résumé :

• Vous achetez un logement neuf en 2010 dans une résidence étudiante avec services,
• Vous le donnez en location par bail comercial pendant 9 ans minimum à l'exploitant de la résidence,
• Vos loyers sont garantis par bail commercial,
• Vous récupérer la TVA immobilière (19,6% du prix de revient hors taxes du logement),
• Vous réduisez vos impôts de 25% du prix de revient hors taxes du logement (dans la limte de 300 000 €), étalé sur 9 ans.

Attention : dès 2011 le taux de réduction passera à 20%.

• Vous pouvez cumulez les investissements Censi Bouvard la même année : La base défiscalisable est plafonnée à 300 000  euros, peu importe le nombre d'investissements  acquis;
• Le plafond de 300 000 euros s'entend Hors TVA de l'opération;
• Si la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut-être déduite de l'impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à la 6ème année inclusivement);
• L'avantage de l'amortissement présent dans le statut LMNP "classique" disparaît en LMNP Scellier -Censi Bouvard au profit de la réduction d'impôt, sauf pour la fraction du prix de revient excédants 300 000 euros;
• Possibilité d'effectuer d'autres opérations de défiscalisation si elles portent sur un bien différent, dans la limite du plafond des niches fiscales, soit 25 000€ + 10 % de ses revenus par an,
• La réduction d'impôt égale à 25% en 2010 passe à 20%  dès 2011. Il faut bien distinguer le fait générateur de la réduction d'impôt de l'évènement servant à retenir le taux de réduction applicable. La date de réalisation de l'investissement à retenir pour cette appréciation correspond à la date d'acquisition du logement (date de signature de l'acte authentique). Quant à la date du fait générateur de la réduction d'impôt (date à laquelle le contribuable pourra effectivement bénéficier de la réduction d'impôt), elle diffère, dans certains cas, de la date à retenir pour l'appréciation du taux applicable :Ainsi, un contribuable qui acquiert en 2010 un logement en l'état futur d'achèvement dans une résidence pour étudiant avec services pourra profiter, toutes autres conditions remplies par ailleurs, de la réduction d'impôt au taux de 25%, même si l'achèvement de ce logement n'intervient qu'à compter de 2011 ou 2012. Si c'est en 2012, c'est à compter de 2012 qu'il aura droit à la réduction d'impôt au taux de 25% (taux acquis en 2010).
• Contrairement au dispositif Scellier "classique", il n'y a aucun zonage, les loyers ne sont pas plafonnés et les ressources du locataire sont sans incidence.

• Une défiscalisation possible dès 60 000 € HT (achat d'un studio meublé dans une résidence étudiante en province par exemple),
• Pas d'obligation d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), toutefois le "statut de Loueur en Meublé" peut être déposé au RCS pour les investisseurs qui le souhaitent,
• La date de signature chez le notaire détermine l'avantage fiscal Censi Bouvard : peu importe la date de livraison du programme immobilier.

• Instruction administrative du 29 décembre 2009, BOI 5 B-2-10 n° 6 du 13 janvier 2010 : commentaires sur l'ensemble du dispositif.
• Instruction administrative du 28 juillet 2009, BOI 4 F-3-09 n° 76 du 30 juillet 2009 : dispositions particulières à la location en meublé.

LES LAUREADES DE CACHAN

Nouvelle Résidence étudiante avec services implantée en plein coeur du Campus de l'ESTP (Ecole Supérieur des Travaux Publics) de CACHAN (6km au sud de Paris, se composant de :

• 335 appartements de 20 m2 en moyenne, modernes confortables et fonctionnels,
• 56 places de parkings en sous-sol,
• Espaces communs,
• Prestations et services de qualité.

Le Promoteur : ICADE promotion.

Le gestionnaire/exploitant : Eurostudiomes, filiale à 100% du groupe ICADE.

Livraison : 3ème trimestre 2012

Prix de vente immobilier HT : à partir de 85 000 € HT

Prix de vente immobilier HT : 4 000 € HT

Rentabilité offerte aux investisseurs : 4,10 % HT/HT (mobilier inclus)

Points fort du produit :

• Un emplacement idéal (1),
• Un couple promoteur/gestionnaire  de premier ordre (2),
• Une réponse à un besoin exprimé par les grandes écoles présentes sur la commune de Cachan (3).

(1) : Cachan est

(2) : ICADE est

(3) : Cachan est